Mietwohnung renovieren

Renovierungen in Mietwohnungen erhalten die Wohnqualität und schützen die Bausubstanz. Ein frischer Anstrich, instand gesetzte Fugen oder ein gepflegter Boden steigern nicht nur das Wohngefühl, sondern beugen auch Schäden wie Feuchtigkeit oder Schimmel vor. Für den Vermieter bedeutet das langfristig Werterhalt und geringere Instandhaltungskosten. Auch aus Sicht des Mieters lohnt sich eine regelmäßige Auffrischung: Die Wohnung wirkt gepflegt, und beim Auszug gibt es weniger Diskussionen über den Zustand der Räume. Kleinere Renovierungen können zudem helfen, spätere größere Maßnahmen zu vermeiden. Renovierungen zahlen sich also doppelt aus: Für Mieter verbessert sich die Wohnqualität – für Vermieter bleibt die Immobilie wertstabil. Doch in welchen Fällen sind Sie verpflichtet, eine Mietwohnung zu renovieren?

Anfrage stellen

Unterschied zwischen Schönheitsreparatur und baulicher Veränderung

Nicht jede Maßnahme fällt unter das Thema „Renovierung“. Rechtlich wird zwischen Schönheitsreparaturen und baulichen Veränderungen unterschieden. Wer in einer Mietwohnung Veränderungen plant, sollte genau wissen, in welche Kategorie die geplanten Arbeiten fallen.

Schönheitsreparaturen sind rein optische Verbesserungen. Dazu zählen zum Beispiel:

Wände streichen oder tapezieren
Heizkörper, Fensterrahmen oder Türen lackieren
Bohrlöcher verspachteln

Diese Arbeiten dürfen Mieter grundsätzlich selbst durchführen, sofern dies im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist. Oft werden sie sogar vertraglich verlangt – etwa beim Auszug oder in bestimmten Abständen während der Mietzeit.

Bauliche Veränderungen hingegen betreffen die Substanz der Wohnung oder deren Ausstattung. Dazu zählen:

das Einziehen oder Entfernen von Wänden
die Veränderung der Elektrik
der Einbau neuer Sanitäranlagen
das Verlegen fester Bodenbeläge

Diese Maßnahmen bedürfen in jedem Fall der Zustimmung des Vermieters. Wer hier eigenmächtig handelt, riskiert Rückbauforderungen, Schadensersatz oder sogar eine Kündigung.

Was Mieter renovieren dürfen – und wann sie müssen

Mieter dürfen in ihrer Wohnung einiges selbst gestalten, solange keine dauerhaften Schäden entstehen. Dazu gehören:

Wände in beliebiger Farbe streichen (beim Auszug kann jedoch eine neutrale Farbe verlangt werden)
kleinere Reparaturen wie Silikonfugen erneuern oder Lichtschalter austauschen
Dübel setzen und Regale oder Lampen montieren

Solche Maßnahmen fallen unter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Einschränkungen gibt es nur, wenn durch die Arbeiten Substanz oder Sicherheit beeinträchtigt werden.

Renovierungspflicht: Ob Mieter verpflichtet sind zu renovieren, hängt vom Mietvertrag ab. Grundsätzlich liegt laut § 535 BGB die Instandhaltungspflicht beim Vermieter. Eine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht nur dann, wenn dies im Mietvertrag wirksam geregelt wurde.

Seit 2024 sind starre Fristenklauseln unzulässig. Das bedeutet: Klauseln wie „alle 5 Jahre sind die Wände zu streichen“ sind unwirksam. Eine Pflicht zur Renovierung kann nur dann bestehen, wenn der Zustand der Wohnung dies erfordert und die Klausel flexibel genug formuliert ist.

Rechte und Pflichten des Vermieters laut BGB

Laut §§ 535 und 538 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Das umfasst:

Reparaturen bei Mängeln (z. B. undichte Fenster, defekte Heizung)
Instandsetzungen bei Schäden, die nicht durch den Mieter verursacht wurden
Akzeptanz normaler Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch

Mieter müssen für normalen Verschleiß – etwa durch tägliche Nutzung – nicht aufkommen. Der Vermieter kann nur dann Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter die Mietsache über das normale Maß hinaus beschädigt. Auch bei Einzug ist der Vermieter in der Pflicht: Die Wohnung muss in bewohnbarem Zustand übergeben werden. Ob sie renoviert überlassen wurde, ist später relevant für mögliche Rückgabepflichten beim Auszug.

Gültige und ungültige Klauseln im Mietvertrag

Nicht jede Renovierungsklausel im Mietvertrag ist auch rechtlich haltbar. Die Rechtsprechung hat viele ältere Klauseln für unwirksam erklärt. Besonders betroffen sind:

Starre Fristen: Verpflichtungen wie „alle 3 Jahre Bad und Küche streichen“ sind unzulässig.
Farbvorgaben: Klauseln, die vorschreiben, dass Wände immer weiß gestrichen sein müssen, sind ebenfalls nichtig.
Fachhandwerkerpflichten: Mieter dürfen Schönheitsreparaturen selbst durchführen, solange diese fachgerecht ausgeführt werden.

Gültig sind hingegen sogenannte „weiche Fristen“, die als Empfehlung formuliert sind, etwa: „in der Regel alle 3 Jahre“. Entscheidend ist, ob die Klausel den tatsächlichen Zustand berücksichtigt.

Ein weiterer wichtiger Punkt: Die Renovierungspflicht kann nur dann bestehen, wenn der Mieter die Wohnung renoviert übernommen hat. Bei unrenovierter Übergabe ohne Ausgleich (z. B. Mietnachlass) ist eine Renovierungspflicht in der Regel unwirksam.

Modernisierung und energetische Sanierung ab 2025

Vermieter dürfen ihre Immobilie modernisieren – etwa durch energetische Sanierungen oder bauliche Maßnahmen zur Wohnwertsteigerung. Solche Maßnahmen sind laut Mietrecht zulässig, müssen aber korrekt angekündigt werden.

Ab 2025 gelten neue Informationspflichten:

Schriftliche Ankündigung mindestens drei Monate vor Beginn
Detaillierte Beschreibung der Maßnahmen
Konkrete Angaben zu erwarteten Kosten
Informationen zu möglichen Energieeinsparungen und Betriebskosteneffekten

Mieter müssen solche Maßnahmen in der Regel dulden, können jedoch unter bestimmten Voraussetzungen widersprechen – etwa bei unzumutbarer Härte (gesundheitlich, finanziell oder baulich). Zusätzlich besteht ein Sonderkündigungsrecht.

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist gesetzlich begrenzt. Aktuell dürfen maximal 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich umgelegt werden. Zusätzlich gelten Kappungsgrenzen, um Mieter vor übermäßigen Belastungen zu schützen.

Was beim Auszug beachtet werden muss

Beim Auszug stellt sich häufig die Frage: Muss die Wohnung renoviert zurückgegeben werden? Die Antwort hängt vom Mietvertrag ab – und davon, ob die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben wurde.

Farbliche Wände müssen nur dann überstrichen werden, wenn sie stark vom neutralen Standard abweichen. Knallige Farben sollten in helle Töne umgewandelt werden, sofern dies vertraglich vereinbart ist und die Wohnung ursprünglich neutral übergeben wurde.
Bauliche Veränderungen müssen auf Wunsch des Vermieters zurückgebaut werden – insbesondere dann, wenn sie ohne Genehmigung vorgenommen wurden. Wer Einbauten wie Wände, Küchen oder Böden fest installiert hat, sollte frühzeitig klären, ob diese übernommen werden können.
Ein Übergabeprotokoll ist sinnvoll: Hier wird der Zustand der Wohnung dokumentiert und eventuelle Restarbeiten festgehalten. Das Protokoll dient als Absicherung für beide Seiten.

Folgen ungenehmigter Renovierungen

Wer ohne Genehmigung baulich in die Mietwohnung eingreift, riskiert ernste Konsequenzen:

Rückbaupflicht: Der Mieter muss den Ursprungszustand auf eigene Kosten wiederherstellen.
Schadensersatz: Entstehen durch die Maßnahmen Schäden, kann der Vermieter diese geltend machen.
Kündigung: In schweren Fällen ist sogar eine fristlose Kündigung möglich.

Auch Mietminderungen sind ausgeschlossen, wenn der Mieter durch sein eigenes Verhalten Mängel verursacht hat. Wer sich unsicher ist, sollte immer vorab schriftlich die Zustimmung des Vermieters einholen.

Barrierefreies Wohnen und Umbauten bei Bedarf

Mieter mit gesundheitlichen Einschränkungen haben ein Recht auf bestimmte barrierefreie Umbauten. Dazu gehören:

Haltegriffe im Bad
bodengleiche Duschen
Türverbreiterungen
Rampen statt Schwellen

Der Vermieter darf solche Umbauten nur bei triftigen Gründen ablehnen. Allerdings kann er verlangen, dass die Wohnung beim Auszug in den Ursprungszustand zurückversetzt wird.

Finanzielle Unterstützung ist möglich: Die Pflegekassen übernehmen bis zu 5.000 Euro pro Maßnahme, wenn ein Pflegegrad vorliegt. Auch Förderprogramme der KfW oder regionaler Behörden stehen zur Verfügung.

Wichtig: Die Beantragung der Zuschüsse muss vor Beginn der Umbauarbeiten erfolgen. Eine professionelle Sanierungsfirma kann hier nicht nur bei der Umsetzung, sondern auch bei der Planung und Beantragung unterstützen.

Wer eine Mietwohnung renovieren möchte, sollte seine Rechte und Pflichten genau kennen

Während viele Schönheitsreparaturen selbst erledigt werden dürfen, bedürfen bauliche Maßnahmen fast immer der Zustimmung des Vermieters. Wer rechtzeitig kommuniziert, Streitpunkte vermeidet und sich professionelle Hilfe holt, sorgt für ein schönes Zuhause ohne rechtliche Probleme.

Sie planen eine Renovierung? Unsere Sanierungsfirma unterstützt Sie von der Beratung bis zur fachgerechten Umsetzung – rechtssicher, professionell und zuverlässig.

Mietwohnung renovieren – Häufige Fragen (FAQ)

Muss ich als Mieter beim Auszug die Wohnung streichen?

Nur, wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag das verlangt und die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben wurde. Starre Fristen oder generelle Verpflichtungen sind seit 2024 unwirksam.

Darf ich farbige Wände streichen?

Ja, während der Mietzeit dürfen Sie die Wände farbig gestalten. Beim Auszug kann jedoch verlangt werden, dass knallige Farben in neutrale Töne übergestrichen werden.

Was zählt zu Schönheitsreparaturen?

Typische Schönheitsreparaturen sind das Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern oder das Ausbessern von Bohrlöchern. Diese Maßnahmen dürfen Mieter meist selbst ausführen.

Wann brauche ich die Zustimmung des Vermieters?

Immer dann, wenn es sich um bauliche Veränderungen handelt – z. B. bei Änderungen an der Elektrik, Sanitäranlagen, Wänden oder fest verlegten Bodenbelägen.

Was passiert bei ungenehmigten Umbauten?

Der Vermieter kann den Rückbau verlangen, Schadensersatz fordern und in schweren Fällen sogar kündigen. Bei baulichen Änderungen immer vorher schriftlich die Zustimmung einholen.

Kann ich eine barrierefreie Dusche einbauen lassen?

Ja, wenn ein berechtigtes Interesse besteht (z. B. Alter, Pflegegrad). Der Vermieter darf nur in Ausnahmefällen ablehnen, kann aber den Rückbau beim Auszug verlangen.

Gibt es finanzielle Unterstützung für barrierefreie Umbauten?

Ja, z. B. durch die Pflegekasse (bis zu 5.000 Euro) oder KfW-Förderprogramme. Wichtig ist, den Antrag vor Beginn der Umbauarbeiten zu stellen.

Muss ich Modernisierungen durch den Vermieter dulden?

Grundsätzlich ja – sofern sie rechtzeitig angekündigt werden und der Mieter dadurch nicht unzumutbar belastet wird. Seit 2025 gelten erweiterte Informationspflichten.

Wie hoch darf die Mieterhöhung nach einer Modernisierung sein?

Maximal 8 % der Modernisierungskosten jährlich. Zusätzlich gelten Kappungsgrenzen von 2–3 Euro pro Quadratmeter über sechs Jahre.

Was bedeutet „besenrein“ beim Auszug?

Die Wohnung muss sauber, leer und ohne groben Schmutz übergeben werden. Frisch gestrichene Wände oder entfernte Tapeten sind nur bei wirksamer vertraglicher Regelung erforderlich

Die Inhalte dieser Seite dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der Angaben. Für verbindliche Auskünfte und bei konkreten rechtlichen Fragen empfehlen wir die Beratung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder eine Mietervereinigung.