Altbauten sind für viele Menschen wegen ihrer hohen Decken, historischen Fassaden und massiven Bauweise attraktiv. Doch was genau gilt als Altbau? Wir gehen auf typische Baumaterialien und Konstruktionsmerkmale sowie die Herausforderungen und Möglichkeiten bei der Sanierung von Altbauten ein.

Definition: Wann gilt ein Gebäude als Altbau?

Die Einordnung eines Gebäudes als Altbau richtet sich in Deutschland häufig nach dem Baujahr. Üblicherweise bezeichnet man Gebäude, die vor 1949 errichtet wurden, als Altbau. In vielen Städten, darunter Berlin, orientieren sich Mietspiegel und Immobilienmärkte an dieser Grenze. Häuser, die nach dem Zweiten Weltkrieg gebaut wurden, gelten meist als Neubauten, da sich Bauweise und verwendete Materialien grundlegend geändert haben. Allerdings gibt es keine gesetzlich verbindliche Definition. Auch Häuser der 1950er- und 1960er-Jahre werden manchmal als Altbau bezeichnet, obwohl sie sich technisch bereits von den klassischen Altbauten unterscheiden. In Österreich gelten Bauten, die vor dem 30. Juni 1953 errichtet wurden, als Altbau im mietrechtlichen Sinne.

Typische Baumaterialien und Konstruktionsmerkmale von Altbauten

1. Massives Mauerwerk ohne moderne Dämmung

• Außenwände bestehen meist aus Ziegel-, Naturstein- oder Mischmauerwerk.
• Die Wände sind dicker als bei heutigen Gebäuden, was für thermische Trägheit sorgt, aber nicht mit moderner Dämmung vergleichbar ist.
• Feuchtigkeit kann durch die diffusionsoffenen Baustoffe entweichen, was für ein gesundes Raumklima sorgt.

2. Holzbalkendecken anstelle von Stahlbeton

• In vielen Altbauten bestehen die Geschossdecken aus Holzbalkenkonstruktionen, gefüllt mit Schlacke oder Lehm.
• Diese Bauweise ermöglicht eine gewisse Flexibilität bei Erschütterungen, bietet jedoch geringeren Trittschallschutz als moderne Stahlbetondecken.

3. Steildächer mit ungedämmter Dachkonstruktion

• Altbauten besitzen in der Regel ein Steildach, oft mit einer Holzbalkenkonstruktion.
• Die Dächer wurden ursprünglich nicht gedämmt, wodurch im Sommer Hitze und im Winter Kälte ins Gebäude eindringen konnten.

4. Kastenfenster und Holzrahmen statt Isolierglas

• Altbauten haben häufig Doppelkastenfenster, bestehend aus zwei getrennten Fensterflügeln mit Luftzwischenraum.
• Diese Fenster bieten zwar einen gewissen Wärmeschutz, sind aber nicht mit modernen Isolierglasfenstern vergleichbar.

5. Historische Innenausstattung und besondere Details

• Hohe Decken von 3 Metern oder mehr sind typisch für Altbauwohnungen.
• Stuckverzierungen an Decken, aufwendige Holzdielenböden oder gusseiserne Geländer gehören zu den stilprägenden Merkmalen.
• Türen und Fenster sind oft aus Vollholz gefertigt und haben häufig kunstvolle Verzierungen.

Das sind die Herausforderungen bei der Sanierung von Altbauten

Die Sanierung eines Altbaus stellt oft eine Herausforderung dar, da unvorhergesehene Probleme auftreten können. Besonders Gebäude unter Denkmalschutz unterliegen strengen Vorgaben, wodurch bauliche Veränderungen, insbesondere an der Fassade oder den Fenstern, genehmigungspflichtig sind. Dies kann Sanierungsmaßnahmen verteuern und den gestalterischen Spielraum einschränken. Ein weiteres Problem ist die Feuchtigkeitsregulierung. Wenn bei der Dämmung falsche Materialien verwendet werden, kann Feuchtigkeit im Mauerwerk eingeschlossen werden, was langfristig zu Schimmelbildung und Schäden an der Bausubstanz führen kann. Daher sollten bei Altbausanierungen diffusionsoffene Baustoffe zum Einsatz kommen, um die natürliche Feuchtigkeitsabgabe des Mauerwerks nicht zu beeinträchtigen.

Auch die Statik eines Altbaus bedarf besonderer Aufmerksamkeit. Holzbalkendecken und Fundamente können über die Jahre an Stabilität verlieren, sodass eine genaue Prüfung erforderlich ist, bevor tragende Wände entfernt oder Decken verstärkt werden. Zudem besteht in vielen alten Gebäuden das Risiko von gesundheitsgefährdenden Baustoffen. Asbest, Bleirohre oder alte Dämmstoffe wurden früher häufig verbaut und müssen bei einer Sanierung fachgerecht entfernt werden, um gesundheitliche Risiken zu vermeiden.

Ein weiterer zentraler Punkt ist die technische Infrastruktur. Elektrik und Heizungsanlagen entsprechen in vielen Altbauten nicht mehr heutigen Standards und sind oft ineffizient. Der Austausch veralteter Elektroinstallationen, Heizungen und Wasserleitungen ist daher essenziell, um Sicherheit und Energieeffizienz zu gewährleisten. Moderne Heizsysteme und bessere Dämmung können nicht nur die Betriebskosten senken, sondern auch den Wohnkomfort erheblich verbessern. Eine umfassende Planung und fachgerechte Ausführung sind entscheidend, um Altbauten zukunftssicher und energieeffizient zu machen.

Energetische Sanierung und Modernisierungsmöglichkeiten

Altbauten haben oft einen besonderen Charme, sind jedoch in energetischer Hinsicht meist nicht auf dem neuesten Stand. Ursprünglich wurden sie ohne spezielle Wärmedämmung gebaut, wodurch Heizwärme schneller verloren geht als in modernen Gebäuden. Durch umfassende Sanierungsmaßnahmen lässt sich der Energieverbrauch jedoch erheblich reduzieren, was langfristig nicht nur Heizkosten spart, sondern auch den Wohnkomfort verbessert.

Dämmung der Gebäudehülle: Außen- oder Innendämmung?

Die Gebäudehülle eines Altbaus besteht meist aus massivem Mauerwerk ohne zusätzliche Dämmung. Dies sorgt für eine gewisse Wärmespeicherung, allerdings entweicht die Wärme durch fehlende Isolierung schneller nach außen. Eine der effektivsten Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz ist daher die Dämmung der Außenwände. Dabei gibt es zwei Hauptmethoden: die Außendämmung und die Innendämmung.

Die Außendämmung erfolgt häufig als Wärmedämm-Verbundsystem (WDVS), bei dem eine Schicht aus Dämmmaterial (z. B. Mineralwolle oder Polystyrol) auf die Fassade aufgebracht und anschließend verputzt wird. Diese Methode bietet eine sehr gute Wärmedämmung, reduziert Wärmebrücken und verhindert, dass Feuchtigkeit ins Mauerwerk eindringt. Allerdings ist die Außendämmung bei denkmalgeschützten Gebäuden nicht immer erlaubt, da sie das äußere Erscheinungsbild verändert.

In solchen Fällen kann eine Innendämmung eine Alternative sein. Hierbei werden Dämmplatten an den Innenwänden angebracht, um die Wärme im Raum zu halten. Allerdings birgt diese Methode gewisse Risiken: Wenn die Dämmung nicht fachgerecht ausgeführt wird, kann Feuchtigkeit im Mauerwerk eingeschlossen werden, was die Schimmelbildung begünstigt. Daher sollte bei einer Innendämmung auf diffusionsoffene Materialien wie Kalziumsilikatplatten oder Holzfaserplatten gesetzt werden, um Feuchtigkeitsprobleme zu vermeiden.

Zusätzlich zur Wanddämmung sollten auch das Dach und die Kellerdecke isoliert werden. Ein ungenutzter Dachboden kann durch eine Dämmung der obersten Geschossdecke energetisch aufgewertet werden, während bei bewohnten Dachgeschossen eine Zwischensparrendämmung oder eine Aufsparrendämmung sinnvoll ist. Auch die Kellerdecke sollte gedämmt werden, um den Wärmeverlust in den unteren Geschossen zu reduzieren und für angenehmere Fußboden-Temperaturen im Erdgeschoss zu sorgen.

Fenstererneuerung für besseren Wärmeschutz

Ein weiteres Problem vieler Altbauten sind alte Fenster mit Einfachverglasung oder Kastenfenster, die nicht den heutigen Standards in puncto Wärmeschutz entsprechen. Durch undichte Fenster kann viel Heizenergie verloren gehen, da der Wärmeaustausch mit der Außenluft nicht effektiv unterbunden wird. Der Austausch gegen moderne Doppel- oder Dreifachverglasung kann hier eine deutliche Verbesserung bringen.

Moderne Fenster bestehen aus mehreren Glasschichten mit einer speziellen Wärmeschutzbeschichtung und einer Gasfüllung (z. B. Argon oder Krypton) zwischen den Scheiben, die die Wärmeisolierung deutlich verbessert. Hochwertige Fensterrahmen aus Holz, Kunststoff oder Aluminium mit thermischer Trennung verhindern zudem, dass Kälte von außen in den Innenraum geleitet wird.

Allerdings ist beim Fenstertausch in Altbauten Vorsicht geboten: Wenn neue, dichte Fenster eingebaut werden, aber keine ausreichende Lüftung gegeben ist, kann es zu Feuchtigkeitsproblemen und Schimmelbildung kommen. Daher sollte der Fenstertausch mit einem durchdachten Lüftungskonzept kombiniert werden. In manchen Fällen kann es sogar sinnvoll sein, die historischen Kastenfenster zu erhalten und mit einer zusätzlichen Isolierglasscheibe oder einer Dichtung nachzurüsten, um die energetischen Eigenschaften zu verbessern, ohne den Charakter des Gebäudes zu verändern.

Moderne Heiztechnik: Effizienter heizen und Kosten sparen

Viele Altbauten verfügen noch über veraltete Heizsysteme, die nicht nur ineffizient arbeiten, sondern auch hohe Betriebskosten verursachen. Insbesondere alte Öl- oder Gasheizungen mit Standardkesseln haben einen schlechten Wirkungsgrad und sollten durch moderne Brennwerttechnik ersetzt werden. Brennwertkessel nutzen die im Abgas enthaltene Wärme, um zusätzlich Energie zu gewinnen, was den Heizenergieverbrauch deutlich reduziert.

Eine noch umweltfreundlichere Alternative sind Wärmepumpen, die Energie aus der Umgebungsluft, dem Erdreich oder dem Grundwasser nutzen. Wärmepumpen arbeiten besonders effizient, wenn das Gebäude gut gedämmt ist und die Wärme über eine Flächenheizung (z. B. Fußbodenheizung) verteilt wird. Da Altbauten häufig mit klassischen Radiatoren ausgestattet sind, kann eine Umstellung auf eine Wärmepumpe jedoch zusätzliche Investitionen erfordern, um die Heizflächen anzupassen.

Auch die Nutzung erneuerbarer Energien kann eine sinnvolle Ergänzung sein. Solarthermie-Anlagen können zur Warmwasserbereitung beitragen oder die Heizungsanlage unterstützen. Photovoltaik-Anlagen ermöglichen es, Strom für den Eigenverbrauch zu erzeugen, was insbesondere in Kombination mit einer elektrischen Wärmepumpe oder einem Stromspeicher wirtschaftlich interessant sein kann.

Wer seine Heizung nicht komplett austauschen möchte, kann durch hydraulischen Abgleich und den Austausch alter Heizkörperventile eine höhere Effizienz erzielen. Auch die Nachrüstung einer smarten Heizungssteuerung, die Räume bedarfsgerecht beheizt, kann helfen, Energie zu sparen.

Lüftungskonzepte zur Vermeidung von Feuchtigkeitsproblemen

Eine gute Wärmedämmung und dichte Fenster allein reichen nicht aus, um ein Altbaugebäude energetisch auf den neuesten Stand zu bringen. Eine unzureichende Lüftung kann dazu führen, dass sich Feuchtigkeit im Innenraum staut, was langfristig zu Schimmelproblemen führt. Früher erfolgte der Luftaustausch in Altbauten oft auf natürliche Weise durch undichte Fenster und Türen, doch nach einer Sanierung ist diese Art der Belüftung nicht mehr gegeben.

Eine Lösung bieten kontrollierte Wohnraumlüftungssysteme, die für einen stetigen Luftaustausch sorgen und gleichzeitig die Wärme der Abluft zurückgewinnen. Solche Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung können den Energieverbrauch zusätzlich senken, da sie bis zu 90 % der Wärme aus der Abluft nutzen, um die Frischluft vorzuheizen.

In Altbauten, in denen keine zentrale Lüftungsanlage nachgerüstet werden kann, können dezentrale Lüftungssysteme mit Wärmerückgewinnung eine Alternative sein. Diese Geräte werden direkt in die Außenwand eingebaut und ermöglichen eine effiziente Belüftung einzelner Räume.

Kombination mehrerer Maßnahmen für maximale Effizienz

Die energetische Sanierung eines Altbaus ist am effektivsten, wenn verschiedene Maßnahmen sinnvoll kombiniert werden. Eine ganzheitliche Sanierungsstrategie, die Dämmung, Fenstertausch, Heizungsmodernisierung und Lüftungskonzept miteinander verbindet, führt zu den besten Ergebnissen.

Da eine solche Sanierung hohe Investitionskosten mit sich bringen kann, lohnt es sich, Förderprogramme in Anspruch zu nehmen. In Deutschland bietet die KfW-Bank Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für energieeffiziente Sanierungen an. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert den Austausch alter Heizsysteme gegen umweltfreundliche Alternativen.

Fazit: Energetische Sanierung macht Altbauten zukunftsfähig

Altbauten haben zwar eine weniger energieeffiziente Bauweise als moderne Neubauten, können jedoch durch gezielte Sanierungsmaßnahmen erheblich aufgewertet werden. Die richtige Kombination aus Dämmung, Fenstertausch, Heizungsmodernisierung und Lüftungskonzept kann den Energieverbrauch drastisch senken und gleichzeitig den Wohnkomfort erhöhen. Eine energetische Sanierung steigert nicht nur den Wert des Gebäudes, sondern leistet auch einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. Wer einen Altbau besitzt oder kauft, sollte daher langfristig planen und in nachhaltige Modernisierungen investieren, um von geringeren Energiekosten und einem behaglicheren Wohnklima zu profitieren.

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