Die Frage, was das neue Heizungsgesetz für Eigentümer bedeutet, lässt sich klar beantworten: weniger Pflichten, aber nicht weniger Gründe für eine Modernisierung.
Kaum ein Gesetz hat Eigentümer in den vergangenen Jahren so verunsichert wie das Gebäudeenergiegesetz, im allgemeinen Sprachgebrauch nur „Heizungsgesetz" genannt. Seit dem 29. Juli 2026 ist es Geschichte. An seine Stelle ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) getreten, das zentrale Vorgaben zurücknimmt und Eigentümern deutlich mehr Freiheit bei der Wahl ihrer Heizung lässt. Gleichzeitig führt es neue Regeln ein, die vor allem beim Einbau fossiler Heizungen langfristig ins Gewicht fallen. Wer eine Modernisierung plant, sollte deshalb genau wissen, was weggefallen ist, was neu hinzukommt und was unverändert weiter gilt.
Was mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wegfällt
Die wichtigste Änderung betrifft die sogenannte 65-Prozent-Regel. Nach dem bisherigen Recht musste jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Vorgabe ist ersatzlos entfallen. Eigentümer entscheiden nun selbst, ob sie eine Wärmepumpe, einen Fernwärmeanschluss, eine Hybridlösung, eine Pelletheizung oder eine Gas- oder Ölheizung einbauen. Damit spielt auch die Staffelung nach Gemeindegröße keine Rolle mehr, nach der die Regel in Großstädten früher greifen sollte als im ländlichen Raum.
Ebenfalls gestrichen ist die Austauschpflicht für alte Heizkessel. Bisher mussten viele Öl- und Gaskessel nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden. Diese Pflicht gibt es nicht mehr, bestehende Anlagen dürfen ohne zeitliche Befristung weiterlaufen. Weggefallen ist außerdem die Beratungspflicht, die vor dem Einbau einer neuen fossilen Heizung galt. Für Eigentümer bedeutet das: Eine gesetzliche Pflicht, eine funktionierende Heizung auszutauschen, besteht derzeit nicht.
Die Bio-Treppe: Neue Anforderungen an fossile Heizungen
Ganz ohne Vorgaben bleibt der Einbau einer neuen Gas- oder Ölheizung jedoch nicht. Für Anlagen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, gilt die sogenannte Bio-Treppe. Sie schreibt vor, dass ein wachsender Anteil des Brennstoffs aus klimaneutralen Quellen stammen muss, etwa Biomethan oder biogenes Heizöl. Ab 2029 sind es mindestens 10 Prozent, ab 2030 15 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent. Bis 2045 soll der Gebäudebereich klimaneutral werden. Wie der Weg dorthin für Gas und Öl im Einzelnen aussieht, soll über eine Quote für grüne Brennstoffe geregelt werden, deren Details noch festgelegt werden.
Für die Entscheidung über eine neue Heizung ist das ein wichtiger Punkt. Eine fossile Heizung ist heute wieder zulässig, ihre Betriebskosten hängen künftig aber stark davon ab, zu welchem Preis klimaneutrale Brennstoffe in zehn oder fünfzehn Jahren verfügbar sind. Diese Entwicklung lässt sich heute nicht verlässlich vorhersagen. Wer eine Heizung für die nächsten zwanzig Jahre plant, sollte dieses Risiko deshalb von Anfang an in die Rechnung einbeziehen.
Was gilt für Vermieter?
Für vermietete Wohnungen enthält das Gesetz eine eigene Kostenregel. Wird eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, tragen Vermieter ab 2028 die Hälfte der CO₂-Kosten selbst, bei Gas zusätzlich die Hälfte der Netzentgelte. Diese Anteile können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Ab 2029 teilen sich Vermieter und Mieter zudem die Mehrkosten der Bio-Treppe zur Hälfte, begrenzt auf einen Brennstoffanteil von 30 Prozent. Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und vermieteten Wohnungen verschiebt sich damit die Wirtschaftlichkeitsrechnung: Eine in der Anschaffung günstige Gasheizung kann über die Jahre deutlich teurer werden als zunächst angenommen.
Welche Pflichten weiterhin gelten
Trotz der Lockerungen sind nicht alle Vorgaben entfallen. Zwei Nachrüstpflichten gelten unverändert fort. Die oberste Geschossdecke zu einem unbeheizten Dachraum muss gedämmt sein, alternativ das darüberliegende Dach. Dabei ist ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) einzuhalten (§ 35 GModG). Außerdem müssen Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, gedämmt werden (§ 69 GModG). Für Häuser mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, greifen diese Pflichten erst nach einem Eigentümerwechsel und sind dann innerhalb von zwei Jahren umzusetzen. Eine allgemeine Pflicht zur energetischen Sanierung besteht dagegen nicht.
Warum sich eine Modernisierung trotzdem lohnen kann
Mit dem Wegfall der Austauschpflicht entfällt der rechtliche Druck, die wirtschaftlichen Gründe für eine Modernisierung bleiben jedoch bestehen. Die CO₂-Bepreisung von Gas und Heizöl belastet fossiles Heizen dauerhaft. Ältere Kessel arbeiten zudem häufig deutlich weniger effizient als moderne Anlagen, was sich in jeder Heizperiode in den Energiekosten niederschlägt. Hinzu kommt der Werterhalt: Beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie spielt der energetische Zustand eine zunehmend wichtige Rolle.
Ob sich ein Heizungstausch im Einzelfall rechnet, lässt sich pauschal nicht beantworten. Entscheidend sind Alter und Zustand der bestehenden Anlage, die Qualität der Gebäudehülle und die langfristigen Pläne für das Gebäude. Sinnvoll ist es, Heizung und Dämmung gemeinsam zu betrachten: Eine Wärmepumpe arbeitet in einem gut gedämmten Haus deutlich wirtschaftlicher als in einem unsanierten Altbau.
Förderung nach der Reform vom Juli 2026
Parallel zum neuen Gesetz wurde zum 21. Juli 2026 die Bundesförderung für effiziente Gebäude umgebaut. Für den Einbau einer klimafreundlichen Heizung gibt es über die KfW eine Grundförderung von 30 Prozent der förderfähigen Kosten, unabhängig davon, ob eine Wärmepumpe, eine Biomasseheizung oder ein Wärmenetzanschluss gewählt wird. Hinzu kommen je nach Fall Boni, etwa für Haushalte mit geringerem Einkommen oder für den zügigen Austausch einer alten fossilen Heizung. In der Summe sind bis zu 70 Prozent möglich, bei niedrigem Haushaltseinkommen bis zu 80 Prozent. Diese Boni gibt es allerdings nur für Eigentümer, die die Immobilie selbst bewohnen; Vermieter erhalten die Grundförderung. Förderfähig sind derzeit Kosten von bis zu 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, dieser Betrag sinkt alle sechs Monate um 750 Euro. Entscheidend ist in jedem Fall die Reihenfolge: Gefördert wird nur, was vor Beginn der Arbeiten beantragt wurde.
Wie wir als Sanierungs- und Modernisierungsbetrieb in Münster unterstützen
Für Eigentümer im Münsterland bedeutet das neue Gesetz vor allem eines: mehr Entscheidungsfreiheit, aber auch mehr Verantwortung für die eigene Planung. Als gewerksübergreifender Sanierungs- und Modernisierungsbetrieb betrachten wir Heizung, Dämmung und Gebäudezustand nicht getrennt, sondern als Ganzes. Wir verschaffen uns vor Ort ein Bild von der baulichen Situation, zeigen auf, welche Maßnahmen sich im konkreten Objekt wirtschaftlich lohnen, und setzen sie aus einer Hand um, von der Planung über die Koordination der Gewerke bis zur fertigen Modernisierung.
Fazit: Was ändert das neue Heizungsgesetz für Eigentümer?
Die Frage, was das neue Heizungsgesetz für Eigentümer ändert, lässt sich klar beantworten. Die 65-Prozent-Regel, die Austauschpflicht für alte Kessel und die Beratungspflicht sind entfallen, eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen. Neu ist die Bio-Treppe für fossile Heizungen, für Vermieter kommt eine Kostenteilung hinzu, und die Nachrüstpflichten für Geschossdecke und Leitungen gelten weiter. Der Zeitdruck ist damit gewichen, die wirtschaftlichen Argumente für eine Modernisierung sind geblieben. Wer die gewonnene Zeit nutzt, um Heizung, Dämmung und Förderung gemeinsam zu planen, trifft am Ende die bessere Entscheidung.
